生意场上，讲究一诺千金

                                当双方对口头约定理解有误

                                  还能撤销这份约定吗？

                              这种情况，法律是如何规定的？

                             我们又该如何避免出现类似情况？

                                      一起来看看把~

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    基本案情

    2021年10月，原告杜某某与被告王某某达成口头协议，约定：王某某将其承租的位于孟津区润发建材城某商铺转租于杜某某，转让费55000元，于10月底交接房屋。

    当天杜某某向王某某支付订金5000元，王某某向杜某某出具收据一张，载明：“今收到店铺转让订金伍仟元整，下欠伍万元整”。

    ​2021年10月底，双方在签正式合同时产生争议，杜某某称王某某向其承诺涉案商铺面积为120㎡，实际面积是108㎡，转让费55000元包含一年半房租；王某某称协商时承诺商铺面积为120㎡左右，实际面积以合同为准，转让费包含的是半年房租。

    杜某某遂诉至孟津区法院。庭审中，杜某某认可口头约定时房屋面积大概120㎡，具体以合同为准。另查明，涉案商铺已于2021年11月15日左右转让出去。

    为此，杜某某向法院提出如下诉讼请求：1、要求法院依法撤销合同关系；2、要求王某某偿还原告订金5000元；3、要求王某某补偿交通费、误工费3000元；4、本案诉讼费由王某某承担。

    我在收到订金后，为了能够按约定的交接时间交付房屋，雇佣搬家人员将店内两层的装饰物品拆除并将屋内所有可移动材料、辅材搬走，并支付了1800元的拆除、搬家费用，现杜某某违约拒绝履行合同义务、拒绝接受房屋，违反了双方约定亦给我造成一定损失，要求该部分损失应当由杜某某承担，从其支付的订金中扣除。

    杜某某主张误工费、交通费没有法律依据和事实依据，应当驳回。

    · 口头约定出现重大误解，能否撤销约定？

    裁判结果

    法院判决：一、撤销原告杜某某与被告王某某于2021年10月订立的口头合同；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内返还原告杜某某订金5000元；三、驳回原告杜某某的其他诉讼请求。

    法官说法

    孟津区人民法院立案庭副庭长张晓利

    本案的主要争议点在于：

    ​1、原被告关于转让费的理解是否构成重大误解。

    庭审中原被告均认可涉案房屋房租应于4月份交纳房租，被告于2021年10月份交付了一年房租。原告认为被告于2021年10月份交纳的是提前预交2022年4月至2023年4月的房租，故此，转让费应包含一年半房租。被告认为其于2021年10月份交纳的是2021年4月至2022年4月的房租，转让费包含的是半年房租。

    ​行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失的，可以认定是重大误解。结合本案，原告依据被告向其表述“涉案房屋房租应于4月份交纳房租，于2021年10月份交付了一年房租”，认为转让费包含一年半房租，原告对被告表达的转让费产生误解，基于这种误解从而向被告交付了订金，误解与表意行为之间构成因果关系，且造成原被告未能履行合同的法律后果，故此，法院认定原被告对此产生重大误解。

    2、原告能否请求撤销与被告订立的口头合同，并要求被告返还订金5000元。

    法院审理后认为，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

    本案原被告基于重大误解订立口头合同，原告请求本院依法撤销与被告订立的口头合同、要求被告返还订金5000元，符合事实和法律规定，予以准许。

    当事人从事民事活动时最好订立书面合同，以防出现理解有误或实际情况与口头约定不符的情形。

    若发生重大误解，该民事法律行为属于可撤销法律行为，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，都有过错的，应当各自承担相应的责任。